전) 해군본부 군수참모부 전시공공 담당
조&김 행정사합동사무소 김용혁 대표

 

[전문가 컬럼=한국복지신문] 김경화 기자= 가끔 여행이나 출장을 가다보면 심신산골이나 농로 한가운데 주택이 있는 것을 볼 수 있다. 일반인들이라면 ‘쾌적하게 살 수 있겠다.’라는 생각만 하겠지만, 행정법률을 서비스하고 있는 필자의 입장에서는 여기서도 ‘직업병’을 버리지 못하고 ‘이런 곳도 건축허가가 나올 수 있나?’라는 의문을 가진다.

 

살펴보면 현재 적용 중인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 건축법 상에서는 허가가 상당히 제한되지만, 과거 6.25 전쟁을 치른 우리나라 입장에서는 난개발과 무허가 건축을 눈 감아 줄 수 밖에 없는 실정이 있었다는 점을 고려하여 볼 때는 어느 정도 이해가 가는 일이지 모르겠다.

 

우리나라는 6. 25 전쟁으로 경제 및 사회적으로 상당하게 피해를 보았다. 만3년 이상(1945.08.15. ~ 1953.07.27.)의 전쟁으로 전 국토의 70% 이상이 폐허가 되었으며, 특히 일반서민이 주거하고 있는 주택의 손실율이 당시 서울시를 기준으로 90% 이상이었다는 것이 연구 및 학술자료에 의해서 발표되었다.

전후 이후 피난민이 도시로 몰려들었고, 인구 또한 증가 됨에 따라 거주할 수 있는 건물이 필요되었으나, 당시 ‘이승만 정부’에서는 강력히 단속하여 난개발을 막느냐?, 서민의 잠자리를 만들어 주냐?의 양자택일의 상태가 될 수 밖에 없었을 것이다.

 

전후 수많은 난 개발과 1970년대 ~ 1980년대의 산업화ㆍ도시화 시대를 거치면서 법률기준상의 무허가 건축물을 발생되어 이 사항이 현재까지 유지되고 있음이 현실이며, 이에 1989년 '공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙' 시행으로 인해 1989년 1월 25일 이전에 건축된 건축물은 무허가 건축물이 아닌 것으로 특정되었다.

 

이와 관련하여 오늘은 무허가 건축물이 포함된 불법건축물의 양성화 방안에서 설명하겠다.

 

불법건축물이란 실질적 불법과 형식적 불법 요건을 충족하는 건축물로 즉 쉽게 말하면 건축법에 따라 건축허가 발급 여부를 불문하고 건축허가 요건을 충족하지 못하는 증축 등을 실질적 불법이라고 정의하며, 건축법사의 허가 또는 신고를 안하고 증축, 개축, 신축, 재축하는 경우를 형식적 불법이라고 정의한다.

 

최근에 들어 규제의 강화로 인해 무허가 상태로 건축물은 신축, 재축, 개축하는 경우는 전무하다 싶을 정도로 감소하였지만, 불법건축물 확산에 주 작용하고 있는 분야가 증축 행위를 통해서 많이 발생되고 있다.

 

건축법상 건축물을 신축하기 위해서는 ‘200㎡ 이하냐? 초과냐? ’에 따라 건축신고 및 건축허가로 구분된다. 건축신고는 건축허가와 달리 적은 비용 및 서류 제출을 통해 손쉽게 건축승인을 받을 수 있다는 점에 대해서 많은 분들이 건축신고 적용하려고 한다. 하지만 이는 또 다른 불법을 양상할 수 있다는 의미를 내포할 수도 있다고 생각한다.

 

200㎡라면 약 60평규모로 전원주택이나 일반주택을 신축시 4인 가족이 생활하기에는 아파트와 달리 협소하다고 판단되는 면적으로 보통의 경우는 건축신고를 통해 건물을 신축한 후 불법 증축(일명 : 달아내기)을 통해 확장하여 문제가 되는 경우가 많다. 실제 이러한 사례로 인해 허가 관청으로부터 계고장 및 행정처분을 받아 본인을 찾아 주는 경우가 많다.

 

이렇게 찾아 주신 대부분의 의뢰인 경우는 ‘당장 내일 집을 부셔야 해야 하냐?’는 등의 질문부터 하시면서 불안해 하신다. 이런한 사례가 많아 오늘은 자신이 불법건축물 소유주로 특정되었다면 구제할 수 있는 부분에 도움을 드리고자 한다.

 

먼저, 허가관청 및 읍ㆍ면ㆍ동 사무소로 행정처분 유형의 공문을 통지 받았을 경우 정확한 자신의 위반사항을 식별을 해야 한다. 행정처분을 주관하는 지방자치 단체의 주무관 경우도 법령과 조례를 잘못 해석하여 발부하는 경우도 발생되기 때문이다. 이에 정확한 위반사항을 식별한 후 위반사항을 손쉽게 해결 할 수 있는 경우 즉, 부착물 분리 등의 경우는 토지와 부착물의 분리를 통해 얼마든지 위반사항을 시정할 수 있을 것이며, 건폐율 및 용적률 위반의 경우는 주변의 토지 등을 ‘합필목적으로 분할하여’ 매수함으로써 불법건축물로부터 빠져나갈 수 있다고 판단된다.

 

여기서 간과하면 안되는 사항으로 기타의 법령 건축법을 제외 한 도로법 등의 법령은 조정을 통해서 수정이 가능하지만, 건축법에서 정한 기준을 위반한 경우는 주변의 토지를 추가 매입하지 않으면 절대로 담당자가 추인을 해주지 않는다. 앞서 말한 추인제도란 ‘발생된 무허가 건축물에 대하여는 무조건 철거하거나 행정대집행을 하는 것은 국가적 낭비와 개인적으로는 막대한 경제적 손실을 가져오므로, 이러한 경제적 손실을 없애고자 행정적으로 적법한 건축무로 사후에 허가’하는 제도이다.

 

추인제도를 통해 허가받기 위해서는 ▲1회 이상의 이행강제금 납부, ▲건축법 기준 적용 검토, ▲서류보안 등의 절차를 통해 진행되며, 여기서 건축법 기준 적용 검토는 절차 중에 대부분이라고 말할 수 있다.

 

일반인으로서 상당하게 접근이 쉽다고는 말할 수 없지만, 신경을 약간만 쓰신다면 어렵지 않게 무허가 건축물을 양성화할 수 있다고 판단되며 정말로 어렵다고 판단되면 건축법 전문으로하는 행정사 등의 전문가를 찾아가 상담을 하시는 것을 추천한다.

 

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