[전문가 컬럼=한국복지신문] 정지훈 기자= 임대인의 사용책임 의무

이상 기온의 현상으로 인해 국내ㆍ외에서 많은 비로 인해 수조의 경제적 상실 및 많은 사람들이 자신의 터전을 자연재해로 인해 사용하지 못하는 경우의 소식을 듣는 경우가 많습니다.

얼마전 많은 장마로 인해 우리나라도 연일 뉴스에서 OO지역 침수 및 충청도 OO지하도 익수사고 등 물로 인한 피해가 매일 새롭게 뉴스에 보도되었습니다.

많은 비로 인해 뉴스에서는 보도가 되지는 않았지만, 임대인과 임차인의 분쟁에도 원인이 되고 있습니다.

분쟁의 원인을 살펴보면 여러 가지가 있겠지만, 누수피해가 주로 발생되고 있고, 외부에서 유입된 누수로 인해 종래에는 임차인이 수일에서 수개월까지 임차건물을 사용하지 못하는 사항이 발생되어 임차인과 임대인의 분쟁이 발생되고 있습니다.

어느날 갑자기 잘 살고 있는 주택 및 상가에서 다량이 물이 유입되어 주택같은 경우는 생활용품 및 옷가지를 사용하지 못할 정도로 피해가 발생된다면 임차인은 그 원인이 건물에 있는 것으로 추정 및 판단할 수 밖에 없을 것입니다.

이러한 피해를 집주인인 임대인에게 말을 해봐도 임대인은 건물에 누수가 없다는 일방적인 주장을 통상적으로 할 수 있습니다.

또한, 이러한 원인을 누수전문가를 통해서 건물 누수가 맞다고 판단을 한다고 하더라도 임차인에게 발생된 피해를 “알아서 하라” 식의 자세만을 고수하여 결국에는 ‘임대차분쟁조정심의위원회’나 ‘손해배상 소송’을 통해서 문제를 해결하는 사례를 종종 볼 수 있었습니다.

통상적인 임대인들은 단시간에 발생된 누수에 대해서 “자신이 책임이 없다”라고 입장을 고수하고 있지만, 누수가 단시간이든 장시간이든 임차인의 물놀이 등의 귀책사유가 없다면 법령 및 판례에서는 임대인의 책임에 무게를 두며, 수선의무의 다하지 않는 임대인에게 그 손해배상 책임을 부여하고 있습니다.

“임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용, 수익할 수 있도록 할 의무가 있다”라고 '민법' 제618조에 규정하고 있으며, 동법 제623조에서는 “임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하여 임대인의 사용수익 의무를 법률로 기속하고 있다.

동시에, 여러 판례에서도 “임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인에게 수선의무를 부과한다”라고 판실 할 정도로 임대인의 의무를 부과하고 있습니다. (대법원 2010다89876, 2010다89883, 2011다107405 판결 등)

현재 당장 임차건물에서 살아갈 임차인 입장에서는 집주인인 임대인과 불편한 관계를 유지하여 임대인이 나가라고 할 까봐 전전긍긍하는 경우가 많은데, 임차건물을 사용하지 못할 정도로 건물 및 동산 피해가 발생한 경우는 어떻게 하든 그 손해를 줄이기 위해 종래에는 '항고쟁송'의 사건으로 확대되는 경우가 많았던 것으로 필자는 보았습니다.

임대차계약 관계가 종료된 후 진행하는 경우도 있으나, 필자는 피해가 발생될 당시 해야만 조금이나마 입증할 수 있는 증거의 신빙성으로 인해 피해를 줄 일 수 있다고 판단되니, 누수로 인해 피해가 발생되었다면 피해의 정도, 형상 등의 자료를 확보하시어 임대인과 전달을 하신다면 원만하게 해결할 수 있는 점을 당부 드립니다.

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